收租貓: 舊樓的驗樓令、驗窗令 Part I

今日在Facebook, 見到有人問起清拆僭建物。傻貓的物業1, 和這位網友情況相近。

記得呢篇 “傻貓買樓記：210呎蝸居裝修分享”嗎？直到收到屋宇署嘅信，又聽咗裝修公司嘅解說，我才知道：整個睡房，都係僭建嘅😥，前身原來係露台。

傻貓見到好幾位熱心嘅留言者，以親身經歷、建築物條例，畀建議。都話一定要清拆，跟原本的則去還原。有個甚至講明，上訴都冇用，最後都要拆、拆、拆。

剛好，幾個月前，我也收到政府文件，大字標題: "強制驗樓計劃通知不獲遵從"。劇透一下，完全唔駛清拆。借此機會，分享一下經驗。

老實說，一收到這份文件時，傻貓完全 嚇 傻 了。😨

由始至終，我都沒有收過關於 "強制驗樓計劃"的通知，一收到，就已經是粉紅色警告信，中英對照，內文還列明罰則: "第五級罰款 ($50,000)及監禁一年"。它還寫: "近期所有有關此罪行的法庭個案已被定罪，並有個案業主曾被法庭罰款超過$31,000" 😱😱😱

傻貓以前讀書，是品學兼優的好學生 (我講小學😜)。收到這份文件，簡直是晴天霹靂。😰另外，傻貓同時收到驗窗令。所以打算一併處理。

不過，點解無端端要驗樓?

樓齡30年以上

自2012年起，屋宇署便實施「強制驗樓」及「強制驗窗」計劃。

驗樓

如果樓齡30年或以上，就需要每10年聘請合資格的專業人士驗樓一次。

驗窗

樓齡達10年或以上，便需要每5年聘請合資格的專業人士驗窗一次，以證明樓宇符合安全標準。

屋宇署每年會揀選2,000幢樓宇，同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，另外揀選3,800幢樓宇，只進行強制驗窗計劃。

傻貓的物業1, 就是被選中的目標物。

減少意外

樓宇老舊，如果「墜窗」、石屎剝落，有機會傷及途人，甚至害死人。

不錯，政府 (除咗稅局) 做事，一向冇乜效率，屋宇署的檢控數字嚴重偏低，「不遵從比率」相當高 (截至2018年底，已逾期的強制驗樓通知書多達27,873張，但屋宇署只提出檢控139宗；而已逾期的強制驗窗通知書亦多達47,968張，只發出3,746張定額罸款通知書及提出41宗檢控。)

但了解咗前因後果，傻貓唔敢再抱僥倖心理，當下馬上嘗試找人介紹公司驗樓。

可惜，身邊擁有物業的朋友不多，而有樓在手的，都很少買這類舊樓。徬徨無助，只好上網找公司驗樓。同時，在信箱，有好幾張驗樓、驗窗的宣傳單張。估計是裝修工程公司，在屋宇署的網頁，找到資料。

驗樓或驗窗通知的發出及遵從狀況

驗窗

曾師傅

傻貓首先聯絡江師傅介紹的朋友----曾師傅，他只做驗窗，不能驗樓。他收到訊息，第二天就馬上上門報價。

他逐個鋁窗，仔細檢查。結論: 窗都完好無缺，只是部份鉚釘已生锈，需要更換。他報價: $2500. 隨時可上門維修。傻貓馬上填好委託書。不過，一哥出言制止: "這價錢太貴了吧? 樓下的街招，寫明驗窗包pass, 只收$2000." 曾師傅表明沒有議價空間，傻貓不敢逆一哥意，只好說要再考慮一下。

卓X工程顧問及裝修公司

宣傳單張那些公司。它們的公司地址，都在物業1附近，可能價格較合理。

大部份報價$3000 至 $4500. 有一間卻特別優惠: $600 驗窗全包, 包pass. 而且似乎有豐富經驗。

以下是我們的WhatsApp 對話:

貓: "我想安排驗窗，樓宇在XX街，XX樓，請問價錢？" (附上曾師傅拍攝的鋁窗照片)

凌晨12點幾

卓生覆: "呀，唔好意思，咁夜先覆你電話。

XX樓呢，即係XX街嗰度呢，做開架喇。

咁驗樓都做。咁驗窗呢，我唔知你意思係乜嘢啦。

係咪你隻窗，開唔到。嗯，如果開唔到隻鉸呢，咁就可能要整嘢。

但係如果你開到90度角呢，通常一般呢，你幢樓做開呢，都係$600左右，包你pass. 

但係如果你隻窗個鉸有問題呢，我要搵個師傅幫你跟跟呀。

因為我只係驗窗，咁如果要整鉸呢，我要同師傅夾一夾，佢要收幾錢。

因為如果你過幾多隻呢，盡可能，如果你係90度角呢，都唔駛要咩喇，就...... $600啦, 吓。

咁你睇吓點樣啦，唔該你。"

第二天早上8點

貓:"唔係喎，隻窗冇壞喎，係屋宇署有個驗窗令丫嘛。

應該只需要換鉚釘，所有膠邊冇問題，唔駛整。"

下午6點

卓生: "嗯，我唔知你點稱呼呀小姐。

咁如果唔整由佢啦，幾百蚊。

因為我畀個師傅都千幾蚊喇。

係嘛…咁呢d好閒嘅嘢嚟架啫。我哋XX公司，響你幢樓，都唔知做幾多啦。

你問吓街坊，吓。唔講咁多嘢喇。拜拜。"

貓聽到佢發緊脾氣，但點解呢? 

算了。但佢只係報咗驗窗，咁又問埋佢，有冇驗樓。

貓: "唔好意思，我剛睇返封信，原來係要驗窗+驗樓。請問收費係點計？"

佢又係凌晨回覆: "對不起，大家有誤會。

驗窗公司做全包$600元包Pass." (附大量照片: 合約、客戶簽單、檢驗報告)

卓生一輪咀咁講: "嗯，或者大家有誤會啦吓。

驗樓嗰度呢，你個單位，我最近上一次呢，上個月呢，蔡生就驗過個外牆嘅。

其實點解要驗樓呢? 因為XX 樓呢，原本的露台呢，就唔係住宅部份。

但50幾年前呢，d人就僭建呀。

咁就變咗呢，政府而家就唔拆你，但係呢，要你驗樓，證明結構安全。

咁驗樓呢，就要寫報告，仲要一定係則師、土木工程師、測計師寫，要專業人士。

咁所以做一份report 呢，要$6000.

因為點解呀，而家你罰款呢，要$30000 幾蚊喇。

咁如果做一份詳盡嘅report呢，係要則師同你簽名，做晒report, 再submit 畀屋宇署。

則師簽呢，就肯定冇問題啦。

$6000, 好小事嘅。

但如果佢拉你判監、罰錢呢?

咁你諗吓: 錢就身外物啦，但係坐監，個個都怕坐監啦。

咁所以$6000呢，係我...... 畀費用則師樓，同監管佢。

我收$1000服務費左右啦。咁則師樓收$5000左右。

有咩事呢，責任就唔關你事，係我負責。

則師大家合作好多年喇。咁我唔講邊個啦。

我都有私隱，係咪?咁人哋做開，妥當咪得咯。

佢都成10年牌咯。以前則師，大維修、起樓，乜都做啦。

咁你諗吓啦。你盡快決定啦。

驗窗就好快，1個鐘左右。但係驗樓呢，要寫report, 你預一個禮拜，先畀得到你。

但係如果佢幫你呢，基本上，政府好惡嘛，林小姐就特別惡啦。你都知啦。

你盡快決定啦。我可以後日，搵測計師行，幫你搞呢樣嘢。唔該。"

驗樓，$6000. 老實說，傻貓唔清楚市價。唔敢講貴定平。

不過，佢講咁多嘢，去justify $6000係合理收費。呢樣，我好有保留，決定搵多幾間，格吓價。

幾個鐘後，卓生再留言: 

"如果小姐，驗窗呢，慢慢都唔緊要。驗樓呢，你要快快脆做決定喇，要畀邊個做喇。

因為呢，罰錢都唔緊要。坐監，麻煩呀。咁如果有咩要幫手就出聲啦。係咁。拜拜。"

隔一陣，就打幾次電話嚟。我上緊堂，冇聽電話。

欲知後事如何，請睇Part II.

收租貓: 舊樓的驗樓令、驗窗令 Part 2