Saturday, May 23, 2020

傻貓買樓記:申請按揭

心情很糟糕。

點講好呢?
簡單講,這次申請按揭,令傻貓覺得自己係零。
好耐都冇試過咁down.

首先,想賺快錢,入咗恒指牛。翌日,國安法出台,昨天單日恒指跌1350點。
牛劏了。

之前聯絡咗好多間銀行,大行通常都肯承造按揭,不過條款好差,利率高,完全冇或只得1%現金回贈。
本來經絡介絡咗東亞,條款唔錯,年期可以去到 30 年,仲有1%現金回贈。月供幾千蚊,生活應該冇乜壓力。一哥就算任何原因,唔供樓/供唔到樓,傻貓自己都一定供得起。以現時補習社的情況,保守估計,過 2 年已經儲到另一筆錢。可能搵間學校做半年至1,用學校張合約及銀行月結單, 做入息證明,就可以加按其中一層物業。
出租的物業,租客已經要求續租,仲催傻貓畀租約佢簽。
大行一般count 租金收入的50%, 作為入息。細行計70%.
連同儲蓄,應該夠首期可以買大d,或者再買多層樓收租。

不過東亞拒絕咗一哥的申請。佢要求:
1.提供老細過去 6 個月的支薪細項, 列明底薪及花紅
2.去中銀攞返過去 6 個月的出糧支票影印本
3.提供擔保人。

一哥通常出糧都 $40000 幾,月供幾千蚊,根本冇難度。
東亞之前收過水,4月才開始再度審批加按及沒有固定收入的申請人貸款。
似乎現在國安法出台,銀行又再收水。

講返東亞的要求。
1.一哥的底薪及花紅,好難計。花紅和營業額掛鈎。老細之前寫咗收入證明書,都只列出過去一整年,支付給一哥的收入。佢連拆細每個月,出幾錢糧都冇寫。
其實,一哥一直都知老細冇跟足營業額去畀花紅佢。
老細肯唔肯寫得咁仔細,係未知數。

2.攞支票影印本,聽落都煩。
而且老細之前係出現金糧,近幾個月,才應一哥要求,改用支票出糧。

3.作為自僱人士,傻貓自己都做唔到加按,冇可能擔保一哥。
妹妹剛辭職,壓力都好大。
層樓係一哥做業主。我冇可能要妹妹冒這個風險。再講,按揭未審批完,可能妹妹已經離職。
朋友,更加唔好。
以後的事,冇人知。總之,自己的事自己做。


吐糟完畢。聽返首歌,自我鼓勵一下。呢首歌,曾經陪我走過低谷。好多時,我哋會畀其他人的睇法,影響對自己的觀感。記住,唔一定要其他人去support, 我哋自己都可以撐自己。其他人係冇義務冇責任去幫你,你要自己搵方法。記得吸引力法則嗎?如果你好想做到某件事,周圍的人都會因為你的mindset 而受感召。
唔好只係諗點解件事會衰咗,而家唔係追究責任的時候。
諗吓點樣可以做到件事,專心做好佢。

不如搵返之前報過offers 的大行,繼續send documents.
搵到大行保底再問細行。大行條款雖然差,做到就 ok.
另外,如果大行肯審批,就可以攞去細行bargain. 到時細行的審批機會,就會大增。

一哥唔知點睇,不過財政上,似乎佢幫唔到手。
佢肯做業主、上會申請按揭、答應供樓,已經好好。傻貓唔敢再苛求。

退一萬步。
如果搵唔到銀行做按揭,370萬+印花稅+律師費+經紀佣金+雜費,傻貓一定畀唔到。大不了撻訂,蝕15萬吧。

Friday, May 22, 2020

傻貓買樓記:扑鎚買破產樓

簽臨約
前晚終於睇啱咗1個單位,這次買的是破產盤, 業權有點複雜。
上手是聯名業主,1邊是遺產契, 另1位已破產。
因為咁,傻貓就還價減咗80萬,開價$450萬,成交$370萬。
一哥工作中,百忙抽空睇咗短片,同意買入。
傻貓即時落細訂。
一哥放工回來,即晚簽好臨時合約。





按揭
傻貓呢兩年買樓,負責的中銀樓按經理,話最近好多物業估價,覆得比較慢。佢自從知道傻貓冇教書,語氣就唔太好。今次仲發我脾氣,話呢兩日放假,唔得閒。

昨天,花半天搵好多間銀行估價。雖然未來幾年,估計維持低息,銀行對樓按,態度卻非常審慎。終於靠朋友介紹,搵咗經絡幫忙。
他提供的條款,無論利率、年期、按揭成數,都比傻貓直接聯絡銀行經理好,仲有1%現金回贈。
而且唔駛我畀佣金或手續費。(我估佢收銀行嗰邊。)






律師樓
律師樓方面,好多律師/師爺,都唔肯接呢個case.
肯接的,索價亦高。之前買樓的律師樓收費:
2018    $7500
2019    $7000
今次最低消費$12000

退租
已通知業主


Thursday, May 21, 2020

傻貓買樓記:睇樓

傻貓千辛萬苦計好數後,開始網上搵樓,主要用28hse, House730.

亦有留意Facebook的groups, 好似:
香港免佣樓盤自由租售天地 Hong Kong Real Estate
自己物業自己放,租買免佣
免佣搵屋網 業主 自讓 租屋 搵樓
租屋、出租丶搵樓群組、業主自讓免費出post
香港二手樓荀盤 住宅 租/售(業主自讓/代理放盤)
樓盤車位自讓平台

裡面有唔少免佣業主盤,不過同walk in 入地產舖,以及apps 的代理盤比較,業主叫價往往比市價進取,所以免佣唔代表價格低咗。

通常傻貓做功課,會睇呎價、間隔、(高中低層、不同座向的)成交記錄、物業的樓齡、位置、周邊環境,以及物業的交通及保養情況。

不過近日樓市急速反彈,購買力爆升。傻貓根本追唔切價,好多業主封盤、反價,呎價較低的樓盤,急速消失。好多盤連租約,冇得睇。





經紀Mark非常敬業樂業,他不厭其煩,逐一聯絡不同地產舖的行家,盡量為傻貓搵盤。
昨天睇咗好幾個盤,都係貴、細。不過交通便利、間隔實用。
如果大家有需要搵樓,我都會大力推薦佢。
這2年,佢已經幫傻貓買咗2層樓,仲搵到好好的租客。
昨晚傻貓都推介咗佢,畀另一位在facebook遇到的準賣家。

超細但樓齡新的金國,做Airbnb應該幾受歡迎,但自住就......

最鍾意的:鴻都

較便宜但車聲較大的嘉怡:


油尖旺的470-500上車盤,這幾個算比較好了。可惜一哥不喜歡。

另外,銀行收緊了按揭,經常估唔到價,而且無視一哥的bonus, 只憑底薪計算壓測。
連租約的樓盤,通常叫價較低。不過,銀行最多只能做5成按揭,首期所需資金大增。

傻貓只能繼續搵樓,並將搜尋範圍,由旺角、太子、荃灣,擴闊至較低水的區域,例如:長沙灣、深水埗、葵涌。

Friday, May 15, 2020

茶記小妹:廚房一哥


「其實大家都係打一份工。我覺得,冇必要擺款或者指點人哋做事。一齊夾手夾腳,做好件事,仲開心。」曾任五間茶記的總廚,一哥的管理技巧,簡而言之:齊上齊落。

之前飲食業鬧人才荒。可是,即使外面的食肆,甚至公司本身在觀塘的分店,高薪挖角,一哥的所有同事,都無動於衷。有同事無懼舟車勞頓,每天來回屯門和太子,因為好上司,確實難求。

一哥外表纖瘦,略金的短髮搭配愛笑的眼睛和溫柔的語調,絲毫不像傻貓印象中的「廚房佬」。

「讀完書,要幫家人還債,出來做廚房,一做就好幾年了。」從容自若的一哥,談起當初入行,由新人開始,逐步學習,慢慢累積經驗。

「以前我講嘢好細聲,畀大佬話。做窗口位,要同樓面、廚房同事溝通。慢慢練習,講嘢慢慢大聲咗。」平日親切的他,突然靦腆,挺像小孩子。

一哥習慣提早近一小時上班,即使十號風球卸下的第二天,交通混亂,他都準時上班。下屬臨時請假,他總是義不容辭頂更。他能夠獨自負責兩三個崗位,有條不紊地完成工作。每樣食材所需的烹調時間,他都瞭如指掌。

樓面寫錯訂單,甚至寫漏單,他每次只會以事論事:「而家客人要咩?我哋整咗先。」茶記的喧囂、訓導的急躁,剛好反襯出一哥的沉穩。

入職多年,一哥最難忘在寶琳工作的經歷。那年他三十出頭,公司指派他去做一哥。茶記的師傅,年少氣盛,動輒拳頭相見。一哥憑著他的親和力、無限關懷,終於收服了他們。假以時日,廚房各人都能暢順工作,不需他提點。提起這件往事,一哥滿足地微笑。

一哥和同事的相處方式,著重對等和尊重,往往站在同事角度思考,極少發脾氣大吵大罵。新同事到任,調亂了食材位置,一哥撥亂反正後,沒有責備他,只是提醒他不可以要求全部同事,遷就他一個人的辦事方式。

茶記工作時間長。一哥會留意人流,人客稀疏時,安排同事先吃飯,不用捱肚餓。訂單不多時,同事可以打機可以上網;工作繁忙時,大家又會乖乖的專心工作。而無論工作多繁忙,他彷彿後腦多長了一雙眼睛,總是能夠適時提點下屬:「做完張單,先打機啦。」

謝謝廚房一哥,帶給傻貓嶄新的工作經驗。

Thursday, May 14, 2020

一哥月供 (第4期)


日期總數量平均買入價股價盈富總價值
5/14/2020231HK$24.9524.00HK$5,544.00
日期總數量平均買入價股價友邦總價值
5/14/202080HK$73.5667.15HK$5,372.00


2020 Fu's Financial Portfolio (月供盈富、友邦)
盈富友邦
月供金額數量月供金額數量
Feb-20HK$1,50053Feb-20HK$1,50018
Mar-20HK$1,50057Mar-20HK$1,50020
Apr-20HK$1,50060Apr-20HK$1,50021
May-20HK$1,50061May-20HK$1,50021
總計HK$6,000231總計HK$6,00080

肥師奶月供 (第4期)


日期總數量平均買入價股價中電總價值
5/14/202024HK$82.08$79.50HK$1,908.00
日期總數量平均買入價股價港交所總價值
5/14/202012HK$257.45249.60HK$2,995.20

2020 Mom's Financial Portfolio (月供中電、港交所)
中電港交所
月供金額數量月供金額數量
Feb-20HK$5006Feb-20HK$1,0003
Mar-20HK$5006Mar-20HK$1,0003
Apr-20HK$5006Apr-20HK$1,0003
May-20HK$5006May-20HK$1,0003
總計HK$2,00024總計HK$4,00012

Wednesday, May 13, 2020

租樓? 買樓? -- 問親人借錢: 擬定貸款同意書



日程表
4月27日
租客要求減租,傻貓答應了。
傻貓要求減租,業主拒絕了。

4月28日
中銀初步估價:
物業1估值480萬,可加按50萬。
物業2樓齡大、已供年期短,不能加按。

5月7日
聯絡地產經紀Mark,表達買樓意願。

妹妹想1拆2,月薪7萬幾,層樓1筆過現金購入。姨甥都長大了,想住大些、交通方便些。
中銀拒絕妹妹加按申請,原因:
妹妹做美容業、村屋難估價。

5月8日
重新檢視財政現況。
再次聯絡中銀經理,她知道傻貓辭去教席、轉做補習後,推說工作繁忙,下星期才回覆。
傻貓相信,加按此路不通。

5月9日
Mark計好數,提議傻貓買517萬以下嘅物業。

5月10日
與男朋友商量好,決定未來居所要求:
荃灣線
平地電梯
近地鐵(10分鐘腳程)
唔要多車馬路
唔要西斜樓
2房(冇/短走廊)
客廳光猛、厠所有窗
可寵優先

5月11日
Mark逐間銀行問價,了解加按的按揭金額、利率、年期、現金回贈。
大部分銀行已收緊樓按,利率升至2.75%, 只有東亞提供2.5厘、高成數現金回贈。
花旗只揀高收入客戶,利率雖低至2.5%,不會借錢給我。

5月12日
Mark轉述銀行結論: 傻貓冇穩定月薪,無法加按。
傻貓會分段沽出大部分股票,套現。
傻貓提議以2.75厘,向妹妹借60萬現金。妹妹同意。

男朋友表示:
如果這是自住樓,傻貓畀首期,他負責供樓。
為避雙辣招,男朋友會單名做業主。
他有穩定工作,可上會做按揭、首次置業。
貓有考慮過先結婚,轉贈物業畀佢。甩名後,再用首置買另一層。不過既然冇正職,根本借唔到錢,就唔駛諗。

傻貓其實都擔心:
他已離婚2次,現時一起拍拖才1年左右。
情人眼裡出西施又好,乜都好。佢真係靚仔。做廚房,煮嘢好好食,唔會餓死貓。溫文、有禮,中年但冇肚腩,一口氣由飛鵝山一號攻頂,面不紅氣不喘,體能超好。如果佢走佬,150萬儲蓄冇咗,算。2年就賺返啦。但問妹妹借嘅60萬,點算?
佢待人處事好好,但熱愛玩牛熊證。呢種刺激感,我好明白。要斷,唔係講咁易。何況,有賭未為輸。賭博有時反而帶嚟生命中的一絲希望。相比傻貓幾十萬咁賭,佢只係幾千、萬幾蚊咁玩。爆煲風險唔算高。
煙酒係佢生活一部份,如果佢有事,傻貓係咪要瞓街喇?
不過面對雙辣招,與其蝕100萬畀政府,仲要冇得上會,咁不如搏一鋪啦。

5月13日
草擬好私人貸款同意書。5月28日起息。


感想:
自僱好難借錢。村屋好難加按。
妹妹、傻貓,收入都唔低,但和銀行交手,感覺自己係零。
妹妹一炮過用現金全付買樓,700呎又大,環境清幽。以前覺得好勁,但是銀行眼中,村屋唔值錢。估值$490萬,只可按$50萬。
妹妹擁有幸福家庭,但銀行認為: 妹夫$24000月薪,無法供樓,不能承造按揭。

辦法總比困難多。 
傻貓唔買住,續租/搬回自置單位,亦可。
補習社學生人數回升,再多儲1年才全資買樓,又可以。
反而要留意想賺快錢的心,不要再因此輸光首期。

Monday, May 11, 2020

茶記小妹:普通話不普通



臨收市,兩位客人入座。

面對外藉人士,貓貓毫不猶豫上前招待😃:"Good evening, Sir. What can I get for you ?"
外國人:“Guten Abend. Ich will......” (你好,我想要……)

竟然係德文😅。
傻貓只懂簡單德語:“ Entschuldigung, ich spreche kein Deutsch, sprechen Sie Englisch?” (不好意思,我不懂說德語,你可以說英語嗎?)
外國人:「我們想隨便吃一些東西。有甚麼推介嗎?」
他流利的普通話,嚇死貓。

貓循例介紹晚餐。糟糕!焗薯菜的普通話是啥?
貓的三腳貓普通話,普通到外國人莞爾。最後他用簡單英語點菜。

貓鬆一口氣,轉向他對面的朋友微笑。 「小姐,我只想吃麵包。我要……」
又普通話?😔貓聽不懂。
幸好餐單上,每款食物、飲品都有編號。

服務業,兩文三語,原來是必須的。普通話,絕不普通。 


Wednesday, May 6, 2020

茶記小妹:佢呃我



初次見面嘅網友食飯。

男:「你真係喺茶記做?」
貓:「著埋制服,你覺得呢?」

男人長嗟短嘆:「唉~呢一年我真係好慘~爸爸走咗,架車撞爛晒,電話都壞埋~仲畀人呃咗百幾萬~」
貓愕然:「百幾萬?」稍頓:「倫敦金定仙股毫股呀?唔係比特幣啩?」

男:「妳點知㗎?」跟手拎手機開WeChat: 一大堆成交記錄嘅cap圖,仲有銀行及證券行嘅日結單、月結單。
貓略微看一眼:「你知道共享同綠領係咩公司?」
男:「唔知㗎~佢哋話賺緊嘅~今日買,聽日賣,就賺到幾萬蚊。」

貓:「佢哋?」
男:「係咯~我對人咁好,成日去深水埗、大角咀派飯,冬天派粥同腸粉。估唔到仲成日畀人呃。」
貓:「成日?」
男:「係呀~之前有2個大陸女仔,叫我買細價股,開頭贏幾千蚊㗎,點知之後幾隻,一入就跌。有個話畀返錢我㗎,但到而家,都未入返畀我。」

貓冇佢咁好氣:「你覺得佢真係會入錢畀你?佢收佣㗎。」
男:「我都估到啦。大陸人信唔過。唉~點知香港男人都呃我。」

貓:「係?點呃㗎?」
男再攞WeChat通話畀貓睇:「佢叫我開戶口買黃金咯。我開頭真係賺㗎。每次賺200, 300美金。點知最近,一蝕就萬六蚊,美金喎。已經蝕咗10萬港銀喇。唯有等賺返,先算啦。」

貓:「買股票,你唔知公司做咩業務,都攞140萬買共享,75萬買綠領?買之前,你有冇做基本分析?佢哋嘅RSI, 近幾年嘅損益表,你有冇睇過?」
「買黃金,你唔知道Donald Trump而家玩保護主義,行強美元政策?黃金冇運行㗎,小心輸死你。」
男執迷不悟:「我唔貪心㗎,只要賺返我蝕咗嘅百幾萬,我就唔會再買。」

貓:「你呢d係賭仔性格。你輸得百幾萬,即係仲有最少百幾二百萬資金。你再追,好大機會蝕埋。自己諗啦。」

貓繼續:「你阿爸走咗,你仲有個80幾歲嘅阿媽。你住公屋,租金唔多。但錢係一分一毫,好辛苦咁賺返嚟㗎。唔好對自己咁殘忍啦。」

男:「你點知我咁多嘢㗎?我哋第一次見咋喎,我都冇講。」
貓失笑:「唔駛人講㗎~你嘅證券日結單,有地址。通話記錄,你叫個北妹唔好呃你,因為你有個80幾歲嘅阿媽要照顧,蝕唔起。」
男:「半秒就睇咗咁多?」
貓:「我唔打算呃你:我讀過速讀法。希望你唔好再畀人呃喇。我做嘢喇。」

今晚貓可能講多咗,但真心希望他醒醒。

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後記
真係一個奇怪的人
佢開頭想炫富,話架7人車,落地幾日😅,份工又4萬幾人工🤔
同時,佢好享受做受害者,不斷分享被騙經歷。

我好乖咁聽咗佢好多被騙經歷。呢度只寫咗2個:細價股和黃金。
叫佢正經上股票班,搞清楚投資概念,學睇年報、基本分析。
佢話:我信呢個世界,唔係個個壞人,總有人畀真貼士我。
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PS
傻貓仲有本<<快速記憶法>>,華龍寶編著嘅。
唔介意睇二手書嘅,可約荃灣站取。免費。
(書已送出)




Monday, May 4, 2020

茶記小妹:求你返屋企



有對男女坐咗好耐。

男:「求吓妳啦!返屋企啦!」
女:「第二次喇。可以信你幾多次?」
男啜泣:「我應承妳:冇下次!」
偷食斷正?

女:「嗰d係我嘅朋友、我屋企人嚟㗎~你偷拍佢哋沖涼之前,冇諗過後果?」
男:「我delete晒d 片㗎喇~我應承妳:我以後唔會再偷拍~再偷拍,我斬咗自己隻手落嚟!」
好血腥咁。

女似乎心軟:「如果一齊返,之後呢?」
男:「我可以辭咗份工,喺屋企煮飯做家務湊仔。」
女沉默。

男補飛:「妳唔鍾意做家務,我會做晒佢,妳以後都唔駛做家務。」
女低頭篤檸檬:「你想我養你。」
男據理力爭:「妳份糧夠養成頭家啦。如果要生細路,都要有人照顧㗎。」

女拎起張單:「我請埋你呢餐啦。Bye bye.」
男攞串鎖匙出嚟:「妳收返抽鎖匙啦~妳隨時返嚟都得㗎~」
女推開男隻手,起身離開。

Sunday, May 3, 2020

20200503 理財重讀生倉儲

Stock Value:
$1,389,261.09
Gain/ Lose:
-$249,577.23



變動:

1. 沽清iQIYI, 賺$$2542.8
2. 買咗30 股 VTI @ $144.26
3. 買咗7 股 CRM @ $162.56
4. 買咗 1000 股 恒地 @$30.6
5. 月供 $8500 盈富

概況:

盈富基金
舊生租客要求停供2800. 佢只係供咗2個月, 月供金額只有$500.
傻貓用現金換返佢嘅39股 2800. 自己繼續月供盈富。

本港武漢肺炎的確診人數, 持續為0. 補習社業務開始重回正軌。

2月情況最差, 月入只有$16080.
4月,習慣視像上課後,收入改善。

男朋友免租3個月,傻貓樂於被包養。

如果疫情減弱,復課在望,預計8月底,就儲夠第3層樓的首期。呢層自住樓,要嚟同男朋友二人世界。已聯絡銀行,傻貓其中一間物業,能夠加按出50萬。這段時間,會做好男朋友的入息證明。傻貓會盡量做大做好個餅,咁到時就唔止睇450萬的樓,可以買大d 、景觀好d、配套好d, 交通又方便嘅單位。

繼續每朝跑步、做瑜伽,備課、學日文; 下午補習; 晚上練琴、遛狗。

繼續留意QQQ, VOO, VTI, 亦發現好多幾吸引的大隻美股。

VTI





買入前,傻貓相當困惑: VTI, SPY, VOO都差不多,好難揀喔。
做咗資料蒐集,才知道VTI 追蹤的是全美國市場的指數,包括3000間美國大中小及微型公司的表現。
10大持股分別是: MSFT, APPL, AMZN, FB, GOOG, BRK.B, JNJ, V, PG

既然買ETF係為咗分散投資,咁就唔考慮追蹤標普500VOO,以及成立已久、流動性較低、買賣差價較闊的SPY。


參考資料:
1. VTI ETF分析介紹
2. VTI定期定額投入的績效分析
3. ETF買下全世界:投資美國股市的三支ETF:VTI、VOO、SPY到底差在哪?
4. Morning Star: VTI


CRM (Salesforce) 
專責管理雲客戶與企業的關係,是企業應用程序行業龍頭。
重點:企業垂直市場的特定需求,包括電信。
上年收購咗BI tools 
有些大企業用緊tableau /velocity (Qlikview)
今年收購咗雲服務商 Vlocity 

這類股票,傻貓唔係好明,只以小注買入。

期間會繼續留意科技股、提供雲服務的上市公司資訊。


2018年初買入的騰訊,止蝕多次後,至今已蝕14萬幾, 仍佔倉15%, 作為警惕。
不要與股票談情。該斬就斬。
買入價非常重要,高追只會做蟹。
低位沒有最低,只有更低。溝貨,都要睇情況。

繼續持有6600股 香港電訊, 5G係大趨勢,對佢有利冇弊。現時佢係倉內表現最好的股票。