沽清騰訊

騰訊 （700）

股數：500

買入日期：31/01/2018

買入價：$458.91

沽出日期：30/07/2020

沽出價：$548.5

套現：$274250

淨賺：$45361.06

通常我賣完

股票就會升

唉

心思思想買返隻騰訊牛

但層樓未籌夠首期

差$35721.5

仲要諗賣邊個仔

700 係一哥強烈建議貓先沽出止賺

咁沽住先啦

唔駛我諗, 都好

全日無堂食Day 1: 從罵戰反思說話技巧

之前政府宣佈: 6點後，無晚市堂食。

一哥工作的茶記，生意已跌3成。

他不愛交際，尤其討厭吹水。

可是，他最近收到不少昔日下屬、同事，電話、WhatsApp,問有否短期或長期工作介紹。

他通常只答: "暫時沒有"。

手機背後，他總是皺著眉，憂心忡忡。

很多飲食業的同工，已經在放無薪假，這已經是較幸運的一群。

公司申請了政府的免疫資助，才暫時停薪留職。

資助期限屆滿，他們還是需要面對失業。這只是時間問題。

另一些同工，即使公司已申請資助，生意額急跌，東主苦無出路，亦被迫頂手、結業。

旅遊區的食肆，不少已經人去樓空。

全日無堂食，恐怕是加在食肆的沉重財政壓力上，最後一根稻草。

貓的補習社已經水深火熱，一哥每月的佣金亦可能變零，妹妹工作的美容院生意直插。

心情本來就不好，在Facebook竟然看見陌生人小雲的冷血留言。

她認為香港人自私，為 "犧牲少少食飯" 而抱怨，她甚至提出 "禁足兩星期到三星期"，貓突然無名火起。

洋洋灑灑回覆了一堆，對方沒有再回應，但回頭一哥已熟睡。

為了一個陌生人的一段話、為了發洩自己的怒氣，貓竟然浪費了半小時去做網上回應。

自知愚魯，謹此為戒。

昨晚浪費了半小時，和陌生人網上對話。

今日回想，反思自己的表現，實在不合格。

上圖可見，對方簡單表達意見後，傻貓就滔滔不絕地回應。

其實，說話時, 應該聆聽對方的說話、留意對方的反應；適當時，停下來，細心聆聽對方說話背後的真正意思。

當對方作出回應時，自己再用心傾聽，才知道自己是否理解對方真正想法、感受。此舉可以避免誤解。

思維方面，不應太執著。以前東尼經常說貓太自我、太有主見，說甚麼都是對的，別人根本毫無說話的餘地。在學校做訓導，在家，還是訓導。

認真想想: 有主見是必需的，但有時也需要妥協。 

"同意自己不同意的事"，甚至表面同意，然後讓對方減低戒心，開放心胸，聆聽你的意見，再反思個人決定，這樣才能有機會改變他人的真正想法。

這些是妹妹教導美容院的下屬、新同事，最基本的銷售技巧。

昨天的網絡對話可見，傻貓沒有細心思考、閱讀對方的留言，而且反應時間亦過長。對方只留言5次，傻貓則7次回應。面對陌生人，這樣的反應時間，花得有點寃枉。而且，對方只是單純表達個人意見，傻貓一連串地回應，感覺未免太咄咄逼人。

單純為發洩怒氣，以為自己在以理服人，其實是浪費自己睡眠時間，愚笨。

一哥經常說: "說話前，要細想，怎樣說話才能令對方容易接受。說話時，要顧及對方的處境、感受。"

傻貓讀書叻，但待人處事，卻連幼稚園生都不如。

慚愧。

小補寶: 逆境謀出路：視像上課 + 搵工

實在接受唔自己咁廢。😑

昨天用email, WhatsApp, 郵寄, 分別applied 3間學校。

為練習英文，嚟緊會多d用英文寫blog.

反正預咗冇人睇，繼續隨心寫，最重要係幫到自己: 理性思考、提升觀察力及語文能力、改善生活、人際關係、表達技巧。

今日開始，還會上公務員網站搵工。

另外，範疇不囿於教育，亦會申請翻譯、傳譯，以及其他任何傻貓能力所及的工作。

現時市道低迷，就業環境欠佳，傻貓有心理準備，搵工唔易，亦唔會好似以前咁，見一兩份工，就ok.

當然，一哥知道可能會好嬲。😥

佢成日話，有佢，傻貓只需要做自己喜歡的事: 彈琴、學日文、學德文、行山、跑步、約朋友去玩...... 

乜都好，總之唔好再搵工。🙄

補習社可以幾忙，佢見識過。

考試季節，傻貓通頂出練習、mock 卷畀學生，在家不斷改作文。

手踭手掌都因壓力出皮膚病, 佢知我痕, 又幫唔到忙。

佢總係擔心疫情減退後，貓時間分配唔好，又冇時間食嘢，唔夠時間瞓覺。

但係，傻貓最鍾意就係工作喔。

唔理啦，搵到工，再講佢知。😝

昨天開始 WhatsApp 部份家長、學生，了解他們暑假的英語學習情況。

不出所料，大部份家長，已因小朋友終日沉迷打機，怒火攻心。

小朋友亦自覺自己懶散。😂

部份家長、高中生，甚至主動要求上視像課程。😁

用Zoom，反正無論一堂還是N多堂，月費一樣。

上課模式的差異，亦不太影響學習效果。

貓就問多幾個，睇吓反應點先。

反應比想像中好。😃

大部份家長的反應，都非常正面。今天已有8位同學，轉視像上課。

之前傻貓擔心家長覺得hard sell, 所以一直被動等家長提出，才提供視像課程。

原來有時想像比現實，更可怕。

何以解憂? 唯有學德文

一哥發現傻貓近日總是賴床，不肯起來。

勉為其難起床，又發呆。

老實說，連續幾天，醒來收到的第一個訊息，都是家長幫學生取消課堂、請假。

我寧願不起床。

反正起床後，備好課、設計好練習，家長往往都會臨時取消課堂。
貓全日都是廢人一個。

醒來做甚麼？？

一哥見貓淚盈於睫，忙不选說免租1個月，並承諾每晚速遞晚飯，保證貓不用食風。

可是，這樣的苦日子，還要過多久，才見盡頭??

現在下午3時多，商場空洞洞的，人跡罕至，猶如死城。
在附近逛一圈，兩個商場，美容院全線停業。
全層補習社就只有貓還開門上課。
餘下的僅有2間琴室，教鋼琴、小提琴。

今日只有4堂，第一、二堂: 各1 個學生。

第三堂視像: 3個。

第四堂視像: 1個。

堂與堂之間，繼續埋頭玩 Duolingo, 溫習日文、學習德文。

德文好有趣，原來每件物件，都會分男性、女性、中性。

動詞更千變萬化，比英文更複雜。

英文的 articles 只有　a, an, the, 德文卻連 the 都分為 die, der, das, den, a 則分為 ein, eine, einen.

既分男女，又分單數眾數的動詞，好得意。

逃避股市

疫情似乎愈來愈不可收拾。

港府每日公佈確診人數，市民反而更人心惶惶。

大家已經做足防範，減少外出、在家工作、外出時戴口罩、避免到人多擠迫的地方、回家先洗手、更衣。

但是，疫情未見緩和。

昨天，更傳出港府正研究禁足令。

雖然港府已否認其事，大家仍然搶米、搶麵、搶厠紙。

昨天回娘家，平日總是從容不迫、思想正面、笑意迎迎的妹妹，發超大脾氣。

她趕著上班，但遍尋不獲手機。

盛怒中，她把媽咪的手機大力拍到餐桌上，螢幕都裂了。

本來，妹妹的美容院已full house. 生意額迅速回升。

客人方面: 停業時，大家努力cold call, 亦積極聯絡舊客,up-sale treatments. 並鼓勵舊客介紹新客。

復業後，美容房常滿。

員工方面: 為應付大量客人，美容院已重新招聘所有員工。

現在，第二次被勒令停業，員工士氣大受打擊、客人信心亦大減。
老闆明顯知道大家都束手無策。

可是，他還是定下每月硬指標，要求各分行到數。遲遲未能給"反應"的分行，需要裁員。

妹妹所承受的巨大壓力，傻貓明白，但幫不上忙。
因為，傻貓亦自顧不暇。
這幾天，補習社每日只有1-2位學生。
視像上課的學生，每星期亦僅有5位。

翻查記錄，去年暑假，傻貓的上課時間表，由08:30 一直排到 20:30. 
期間連午飯的時間都沒有，往往喝一盒鮮奶就算。
為減少上洗手間的次數，水也極少喝。
喉嚨不痛，都不會喝水。
而且，星期一至星期日，完全0休假。想想，也多得ex這麼獨立又包容，才能容忍一個工作狂的女朋友。

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一哥再三提醒: 這幾天必須沽出股票，動用資金，繳付首期尾數。

可是，這大半個月，傻貓逢買必跌，逢賣必升。

為逃避股市，我每日不是埋首練琴，就是沒日沒夜的學習日文、德文。

一哥每天上班前、下班後，都不厭其煩，提醒傻貓套現現金。

可是，傻貓完全不敢看。

當然，不聞不問，股市仍然如常升升跌跌。

港交所在傻貓沽出後，因新經濟股、中概股，持續來港上市，加上 "港版納指" 的初議，屢創新高。不過，已經沒我的事。

騰訊，升了，調整。

中銀，沽了，未見起色。

港華燃氣，沽了，低位徘徊。不過，不會再入手了。

港鐵、置富、領展、恒地，舊經濟股，持續低位。要賣，下不了手。而且，領展的買入價$59.15, 一直都以為是靚價入貨。但升少少就調整了。

賣家之前說可以提早成交，但律師樓遲遲未送樓契至我們的律師樓。

是不是可讓傻貓逃避到8月中，才不問價，狠狠清倉??

現實太殘酷，還是繼續學德文、玩Overcooked好了。

傻貓買樓記：多重按揭

傻貓已成功為物業三，申請樓宇按揭，即將擁有和一哥的自住樓，享受二人世界。

下一步，就是幫妹妹樓換樓。

妹妹一家住村屋，空氣好、活動空間大，可是交通不便。

早前傻貓入手的物業二，媽咪做業主，用妹妹名申請按揭。
當時銀行表示：妹妹月薪7萬幾，加上傻貓及妹妹各自預備的近200萬首期（共400萬），可以申請7成按揭，選擇750萬以下物業。
可是，妹妹是一個謹慎的人，她擔心樓價下滑，又擔心家庭可能出現緊急開支。
於是，傻貓透過經紀Mark, 購入面積僅360呎，位於旺區、樓價低水的二手樓。

物業資料：

樓價：373 萬

按揭：$3,357,000

月供：$15,379

年期：20年

利率：P-2.5

當時，我們都誤以為：以妹妹和傻貓的經濟能力，暫用低於一半的購買力，2年後可以再入手另一間600-700萬的物業。

始料不及的是：銀行表示如果妹妹購入另一層物業，就是多重按揭。
在銀行眼中，擁有2個物業或以上，屬於較高風險的生意。
因此，可借按揭金額大幅減少。

簡單來說，如果妹妹只購入一個物業：

月薪：7萬元

銀行可以承造的物業按揭貸款：700萬

年期：30年

壓力測試：月薪6成，可借7成按揭，每月還款大概$42,000

如果縮短年期，壓力測試下，每月還款額佔入息的比例提高，可供借貸金額將大幅減少。

年期：20年

銀行可以承造的物業按揭貸款：600萬

可是，多重按揭下，妹妹的入息，只計7萬月薪的一半，上限: 35K, 再減1成，這是硬指標。
壓力測試後，可承擔的每月還款額由$42,000減至$31,500.

換句話說，妹妹如果為2個物業申請按揭，最高總貸款額僅510萬，而不是當初的700萬。

結論：根據現有按揭安排，假設妹妹新購置的物業樓價$420萬，她最多只可向銀行借211-220萬買樓。

解決方法：物業二已過罰息期，傻貓如果能夠提早還部份款項$100萬，妹妹的壓力測試上限提升，每月可負擔的還款額將回復至$35K.
新購置物業，最多可借$300萬。

可是，如果妹妹同時為2個物業，承造按揭，以她的$7萬月薪，還款期延長至30年，合共最多亦只能夠借$500萬。

屋漏兼逢夜雨。
社會事件、武漢肺炎疫情，導致經濟環境惡化，妹妹的美容業、傻貓的補習社，都受到波及，收入大幅減少。

近日聯絡相熟的銀行職員，獲告知承造按揭，所需入息證明，由以往3個月，增加至6個月。
此外，由於美容業深受疫情影響，被政府一而再下令停業，而且不時延長停業期，加上妹妹的薪酬，大部份是佣金，她的收入，可能要打6折。
而且，昔日銀行計算申請人的入息時，主要計過往3個月的入息中位數，現時則計近6個月，最低入息那1個月。
(當然，小型銀行例如交通銀行，審批簡單，批出按揭機會極大。不過，條款往往不及中型銀行。)

即使傻貓提早為物業二還款，銀行亦未能以7萬月薪去計算她的入息。
另外，傻貓本身的物業一，亦因已辭去教席，不能申請加按，無法締造現金流。
就算買家肯延長成交期，讓妹妹一家找到新居後，才交吉，單憑妹妹這年半的主動收入、儲蓄，可選擇的居所面積，必定比現時居住的村屋大減。

值得留意的是，現時銀行計算還款期，亦有所不同。以前銀行往往以70年樓齡，減去現時樓齡，以及考慮貸款人的年齡，計算還款期。
可是，近來銀行偏向以60年樓齡為基礎，所以經常估價不足。
有意置業人士，需要預留更多現金作首期。

一哥月供 (第6期)

日期	總數量	平均買入價	股價	盈富總價值	股息
7/18/2020	344	HK$24.99	25.80	HK$8,875.20	HK$20.79
日期	總數量	平均買入價	股價	友邦總價值
7/18/2020	119	HK$73.65	72.15	HK$8,585.85

2020 Fu's Financial Portfolio （月供盈富、友邦）
	盈富				友邦
	月供金額	數量			月供金額	數量
Feb-20	HK$1,500	53		Feb-20	HK$1,500	18
Mar-20	HK$1,500	57		Mar-20	HK$1,500	20
Apr-20	HK$1,500	60		Apr-20	HK$1,492	21
May-20	HK$1,500	61		May-20	HK$1,447	21
Jun-15	HK$1,466	58		Jun-15	HK$1,463	20
Jul-13	HK$1,460	55		Jul-13	HK$1,438	19
總計	HK$8,926	344		總計	HK$8,840	119

止蝕咗一哥隻港華燃氣，蝕到入肉。
表面看，蝕咗-$1,072.85

仔細看，虧損高達25.49%
既然傻貓選股眼光咁差，一動不如一靜。

暫時每個月，月供$3000，儲吓錢，都幾好。

PS 一哥話想試吓買股票，唔買牛熊證。聽住先啦。
貓知道，賭開，好難唔再賭。

貓今年輸咗兩次牛熊證，蝕近$5萬元，才暫停買牛熊證。
不過，這幾個月，在股市蝕嘅，比牛熊證輸的仲多。
牛熊證，輸咗本金，就冇。
但無論幾大隻的股票，唔定止蝕位，就會蝕得好甘。

騰訊，貓就係唔止蝕，鬥長命。
但輸的時間、機會成本，冇得追。
當然，買第二隻，有冇得升到好似騰訊咁癲，還是又多個機會蝕大本。好難講。

一哥今次買的正價股，係1951錦欣生殖。呢隻股票，之前睇龔老師的<<50隻優質潛力股>>，好似有講過。
不過一哥用自己錢買，唔係畀傻貓幫佢入貨，所以賺蝕都唔關呢個倉事。

元朗721: 誰主真相

沉重

香港, 永遠回不到從前

警民關係, 似乎在可見日子, 都無法改善
沒有互信, 只有互相傷害、猜忌

看到Facebook的鏗鏘集page, 由蒐集資料，到尋人，困難重重

圍村的村代表、政府特別是警方的耍太極功夫，甚至明知你知佢講大話，但仲係繼續講大話，記者在找尋真相所遇到的困難，非筆墨所能形容

在香港這樣的政治低氣壓、經過連月來被警方迎面射胡椒噴霧、無理拘捕, 承受與工資、待遇, 毫不對等的壓力, 還願意堅持初心, 還原真相。
他們表現的良知、使命感， 令傻貓非常動容

對比之下，警方至今只拘捕37人，單位數字的檢控。
接載施襲者的司機，他們不調查; 被拍片、拍照的施襲者，他們不拘捕。
無辜被打傷的市民，他們視而不見，連備案、落口供都免了。

面對示威者，則唱首歌都話犯法，電單車插支旗仔寫幾個字，又話違反國安法。
法律，在有心人眼中，只是幫助他們達成目標的工具。

"積財智技"讀後感 -- 小市民都能學以致用的財技

說起財技，一般人往往可能只會聯想起部份上市公司的操作，以及借殼上市等技倆。原來，日常生活中，亦有不少你和我都能夠應用的財技。

強積金

你要供強積金嗎？整合了沒有？你的每個戶口，都會被抽取行政費喔。

可能你和傻貓一樣，看作被無良政府，每個月定期強搶血汗錢，早就當這筆錢歸零了。可是止凡提醒我們，每1年可以免費調整2次強積金組合，市況低迷時，投資恒指組合，市熱時，放到保本/保守形組合。經過再平衡後，強積金的回報，就較可觀了。

另外，我們可以在恒指低於10倍時入市買貨，高於20倍時賣貨，減低風險。畢竟，在妄想打敗大盤前，首先要在兇險的股海中，保留本金。這也是畢菲特強調的第一、第二、第三條投資金律。

信用卡

傻貓除了月供股票、交電話費、支持風中追風繼續寫文外，甚少使用信用卡。信用卡的一般利率：35厘。如果傻貓投資10萬元，年利率35厘，20年後，就有大約1000倍的回報，即1億元。可見信用卡公司所做的生意，回報極高。

如果用戶理財不善，好像傻貓的四姨、四姨丈，每個月只還最低還款額，欠款就會像雪球一樣，愈滾愈大。四姨做飲食業，之前找工作，都要求公司出現金票、不供強積金。市況好時，工搵人，問題不大。但近半年，經濟不景，加上政府要求零售商，申請政府防疫津貼時，必須提交強積金供款記錄。成功申請後，每個月提交員工仍在職的簽名記錄。四姨最後只能找到正常操作的食肆。甫用銀行支薪，她原本欠款的銀行就馬上聯絡她，做債務重組，分期還款。

至於四姨丈，透過四姨的聯絡資料，銀行亦聯絡到他，要求還款。他拒絕銀行的安排，最後要上高等法院，調整還款金額及年期。可是，欠錢總要還。10年前，他為了籌備和四姨結婚，搞婚禮、買傢俬電器，那幾萬元，拖欠到今天，單單還款，都要還好幾年了。

由此可見，先駛未來錢，還要只還最低還款額，甚至耍無賴妄想拖欠，後果可以非常嚴重。

順帶一提，近日疫情關係，大眾開始擔憂信用卡都會傳播病毒。早兩天，傻貓就收到銀行寄來的新信用卡，配備感應式支付功能。支付HK$1,000或以下的交易，毋須簽署信用卡單據，減少人和人之間的身體接觸。

借貸

人生路上，總有些時候，需要一些及時雨。結婚、買樓、投資、做生意，全部都需要資金周轉。決定借款前，我們需要仔細考慮：貸款額、條款、年期、利率、現金流、借貸人財務狀況、個人財務知識、借貸用途。

近日傻貓買入第三層物業，由於已辭去教席，加按物業一的計劃觸礁。而為避辣招，傻貓只能讓男朋友做物業三的業主。可是，他除了每個月的固定入息，還有佣金。正因為他每個月不定額的佣金，銀行多番要求傻貓提供額外文件。幸好，最後兩間銀行都願意批核貸款。

這次申請按揭，傻貓除了透過原有的人脈，亦有聯絡地產經紀推薦的銀行職員，甚至按揭中介。按揭中介提供的條款，實在比傻貓自己逐間銀行查詢，省時、優惠。

不過，平日與銀行保持良好關係，借款、加按套現時，職員才會提醒較有利用戶的操作，甚至轉介其他銀行，協助借款人應付燃眉之急。

一般來說，大型銀行的條款較差，利率較高，回贈較少。而且，大型銀行另設按揭部門，他們不用窮追營業額，只著眼借款人是否有足夠還款能力，貸款手續是否跟足程序、申請文件是否齊備。因此，審批貸款嚴格很多，往往要求6個月支薪記錄外，還要附加糧單、稅單。好處是: 可提供的還款年期較長，壓力測試較容易過關。而且過了罰息期，借款人可以向銀行要求，免費修改條款，例如: 提早還款、每個月加大還款額，藉以減低利息支出。

消費

傻貓花錢，通常會先問自己3個問題:

「喜歡嗎？」（想唔想？）

「必須嗎？」（需唔需要？）

「應該嗎？」（應唔應該？）

千金難買心頭好，喜歡的，往往都想馬上據為己有。

可是，下一個問題來了。這件東西，值得我花錢花時間嗎？沒有它，會怎樣影響我的生活？它可以怎樣改善我的生活質素？

最後，我應該擁有它嗎？

家中已有相近功能的物品，一般傻貓都不會再買。

假設以上3個問題都完美解決，傻貓接著就會想：有減價空間嗎？

（物業三的出現，正正因為貓想買樓，擁有自己的蝸居；需要有安穩的居所；不想再交租，幫業主供樓，加上低息周期，應該買樓。不過，如果業主當日不是願意減價80萬，傻貓是不會考慮的。）

消費，不一定是支出，反而可以帶來間接或直接回報。傻貓一向用信用卡來月供股票，儲分換飛行里數、月餅、湯包。有些人則喜歡買古董筆、名錶、手袋、茶葉，保值之餘，還有機會升值。傻貓就最喜歡買樓，前前後後，買賣過好幾間物業了。每次買完，付清樓價、律師費、經紀佣金、裝修費用後，都會非常節儉地過日子。可是，一挨物業順利出租，租金既抵銷按揭支出，還能產生現金流。

當然，傻貓亦有幾個月的撥備，即使單位短期空置，亦有足夠資金應付按揭費用、管理費等。

心態決定命運與結果

如果想進步，就要學習別人的長處，欣賞成功人士，吸收他們的智慧，轉化成自己的智慧。網上有很多無私的bloggers, 分享投資心得、正面的生活態度。期望傻貓能夠潛移物化，慢慢提升財商、改善待人接物的方式。

以後，投資前，緊記先看回報率、投資理據。

想一想：「這間公司所賺的錢，從何而來？」

「投資所提到的回報，是怎樣做到？」

最重要的是：「未諗贏，先諗輸。」

準備好損失及應對方法，而非怎樣贏、贏多少。
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最後，止凡即將推出一本新書: <<由心入錢>>，喜歡他的讀者朋友，千萬不要錯過喔。
他最近錄製的兩條短片，分享資產配置的理念及實際操作，都很值得細聽。
傻貓是安靜的邊聽邊寫筆記，感覺像有位mentor循循善誘，講解價值投資的真諦。