傻貓買樓記：多重按揭

傻貓已成功為物業三，申請樓宇按揭，即將擁有和一哥的自住樓，享受二人世界。

下一步，就是幫妹妹樓換樓。

妹妹一家住村屋，空氣好、活動空間大，可是交通不便。

早前傻貓入手的物業二，媽咪做業主，用妹妹名申請按揭。
當時銀行表示：妹妹月薪7萬幾，加上傻貓及妹妹各自預備的近200萬首期（共400萬），可以申請7成按揭，選擇750萬以下物業。
可是，妹妹是一個謹慎的人，她擔心樓價下滑，又擔心家庭可能出現緊急開支。
於是，傻貓透過經紀Mark, 購入面積僅360呎，位於旺區、樓價低水的二手樓。

物業資料：

樓價：373 萬

按揭：$3,357,000

月供：$15,379

年期：20年

利率：P-2.5

當時，我們都誤以為：以妹妹和傻貓的經濟能力，暫用低於一半的購買力，2年後可以再入手另一間600-700萬的物業。

始料不及的是：銀行表示如果妹妹購入另一層物業，就是多重按揭。
在銀行眼中，擁有2個物業或以上，屬於較高風險的生意。
因此，可借按揭金額大幅減少。

簡單來說，如果妹妹只購入一個物業：

月薪：7萬元

銀行可以承造的物業按揭貸款：700萬

年期：30年

壓力測試：月薪6成，可借7成按揭，每月還款大概$42,000

如果縮短年期，壓力測試下，每月還款額佔入息的比例提高，可供借貸金額將大幅減少。

年期：20年

銀行可以承造的物業按揭貸款：600萬

可是，多重按揭下，妹妹的入息，只計7萬月薪的一半，上限: 35K, 再減1成，這是硬指標。
壓力測試後，可承擔的每月還款額由$42,000減至$31,500.

換句話說，妹妹如果為2個物業申請按揭，最高總貸款額僅510萬，而不是當初的700萬。

結論：根據現有按揭安排，假設妹妹新購置的物業樓價$420萬，她最多只可向銀行借211-220萬買樓。

解決方法：物業二已過罰息期，傻貓如果能夠提早還部份款項$100萬，妹妹的壓力測試上限提升，每月可負擔的還款額將回復至$35K.
新購置物業，最多可借$300萬。

可是，如果妹妹同時為2個物業，承造按揭，以她的$7萬月薪，還款期延長至30年，合共最多亦只能夠借$500萬。

屋漏兼逢夜雨。
社會事件、武漢肺炎疫情，導致經濟環境惡化，妹妹的美容業、傻貓的補習社，都受到波及，收入大幅減少。

近日聯絡相熟的銀行職員，獲告知承造按揭，所需入息證明，由以往3個月，增加至6個月。
此外，由於美容業深受疫情影響，被政府一而再下令停業，而且不時延長停業期，加上妹妹的薪酬，大部份是佣金，她的收入，可能要打6折。
而且，昔日銀行計算申請人的入息時，主要計過往3個月的入息中位數，現時則計近6個月，最低入息那1個月。
(當然，小型銀行例如交通銀行，審批簡單，批出按揭機會極大。不過，條款往往不及中型銀行。)

即使傻貓提早為物業二還款，銀行亦未能以7萬月薪去計算她的入息。
另外，傻貓本身的物業一，亦因已辭去教席，不能申請加按，無法締造現金流。
就算買家肯延長成交期，讓妹妹一家找到新居後，才交吉，單憑妹妹這年半的主動收入、儲蓄，可選擇的居所面積，必定比現時居住的村屋大減。

值得留意的是，現時銀行計算還款期，亦有所不同。以前銀行往往以70年樓齡，減去現時樓齡，以及考慮貸款人的年齡，計算還款期。
可是，近來銀行偏向以60年樓齡為基礎，所以經常估價不足。
有意置業人士，需要預留更多現金作首期。