傻貓買樓記：申請按揭

心情很糟糕。

點講好呢?

簡單講，這次申請按揭，令傻貓覺得自己係零。

好耐都冇試過咁down.

首先，想賺快錢，入咗恒指牛。翌日，國安法出台，昨天單日恒指跌1350點。
牛劏了。

之前聯絡咗好多間銀行，大行通常都肯承造按揭，不過條款好差，利率高，完全冇或只得1%現金回贈。

本來經絡介絡咗東亞，條款唔錯，年期可以去到 30 年，仲有1%現金回贈。月供幾千蚊，生活應該冇乜壓力。一哥就算任何原因，唔供樓/供唔到樓，傻貓自己都一定供得起。以現時補習社的情況，保守估計，過 2 年已經儲到另一筆錢。可能搵間學校做半年至1年，用學校張合約及銀行月結單, 做入息證明，就可以加按其中一層物業。
出租的物業，租客已經要求續租，仲催傻貓畀租約佢簽。
大行一般count 租金收入的50%, 作為入息。細行計70%.
連同儲蓄，應該夠首期可以買大ｄ，或者再買多層樓收租。

不過東亞拒絕咗一哥的申請。佢要求：

１．提供老細過去 6 個月的支薪細項, 列明底薪及花紅

２．去中銀攞返過去 6 個月的出糧支票影印本

３．提供擔保人。

一哥通常出糧都 $40000 幾，月供幾千蚊，根本冇難度。

東亞之前收過水，4月才開始再度審批加按及沒有固定收入的申請人貸款。

似乎現在國安法出台，銀行又再收水。

講返東亞的要求。

１．一哥的底薪及花紅，好難計。花紅和營業額掛鈎。老細之前寫咗收入證明書，都只列出過去一整年，支付給一哥的收入。佢連拆細每個月，出幾錢糧都冇寫。

其實，一哥一直都知老細冇跟足營業額去畀花紅佢。

老細肯唔肯寫得咁仔細，係未知數。

２．攞支票影印本，聽落都煩。

而且老細之前係出現金糧，近幾個月，才應一哥要求，改用支票出糧。

３．作為自僱人士，傻貓自己都做唔到加按，冇可能擔保一哥。

妹妹剛辭職，壓力都好大。

層樓係一哥做業主。我冇可能要妹妹冒這個風險。再講，按揭未審批完，可能妹妹已經離職。

朋友，更加唔好。

以後的事，冇人知。總之，自己的事自己做。

吐糟完畢。聽返首歌，自我鼓勵一下。呢首歌，曾經陪我走過低谷。好多時，我哋會畀其他人的睇法，影響對自己的觀感。記住，唔一定要其他人去support, 我哋自己都可以撐自己。其他人係冇義務冇責任去幫你，你要自己搵方法。記得吸引力法則嗎？如果你好想做到某件事，周圍的人都會因為你的mindset 而受感召。

唔好只係諗點解件事會衰咗，而家唔係追究責任的時候。

諗吓點樣可以做到件事，專心做好佢。

不如搵返之前報過offers 的大行，繼續send documents.

搵到大行保底再問細行。大行條款雖然差，做到就 ok．

另外，如果大行肯審批，就可以攞去細行bargain. 到時細行的審批機會，就會大增。

一哥唔知點睇，不過財政上，似乎佢幫唔到手。
佢肯做業主、上會申請按揭、答應供樓，已經好好。傻貓唔敢再苛求。

退一萬步。

如果搵唔到銀行做按揭，370萬+印花稅+律師費+經紀佣金+雜費，傻貓一定畀唔到。大不了撻訂，蝕15萬吧。

傻貓買樓記：扑鎚買破產樓

簽臨約
前晚終於睇啱咗1個單位，這次買的是破產盤, 業權有點複雜。
上手是聯名業主，1邊是遺產契, 另1位已破產。
因為咁，傻貓就還價減咗80萬，開價$450萬，成交$370萬。
一哥工作中，百忙抽空睇咗短片，同意買入。
傻貓即時落細訂。
一哥放工回來，即晚簽好臨時合約。

按揭
傻貓呢兩年買樓，負責的中銀樓按經理，話最近好多物業估價，覆得比較慢。佢自從知道傻貓冇教書，語氣就唔太好。今次仲發我脾氣，話呢兩日放假，唔得閒。

昨天，花半天搵好多間銀行估價。雖然未來幾年，估計維持低息，銀行對樓按，態度卻非常審慎。終於靠朋友介紹，搵咗經絡幫忙。
他提供的條款，無論利率、年期、按揭成數，都比傻貓直接聯絡銀行經理好，仲有1%現金回贈。
而且唔駛我畀佣金或手續費。(我估佢收銀行嗰邊。)

律師樓
律師樓方面，好多律師／師爺，都唔肯接呢個case.
肯接的，索價亦高。之前買樓的律師樓收費:
2018    $7500
2019    $7000
今次最低消費$12000

退租
已通知業主

傻貓買樓記：睇樓

傻貓千辛萬苦計好數後，開始網上搵樓，主要用28hse, House730.

亦有留意Facebook的groups, 好似:
香港免佣樓盤自由租售天地 Hong Kong Real Estate

自己物業自己放，租買免佣

免佣搵屋網 業主 自讓 租屋 搵樓

租屋、出租丶搵樓群組、業主自讓免費出post

香港二手樓荀盤 住宅 租/售（業主自讓/代理放盤）

樓盤車位自讓平台

裡面有唔少免佣業主盤，不過同walk in 入地產舖，以及apps 的代理盤比較，業主叫價往往比市價進取，所以免佣唔代表價格低咗。

通常傻貓做功課，會睇呎價、間隔、（高中低層、不同座向的）成交記錄、物業的樓齡、位置、周邊環境，以及物業的交通及保養情況。

不過近日樓市急速反彈，購買力爆升。傻貓根本追唔切價，好多業主封盤、反價，呎價較低的樓盤，急速消失。好多盤連租約，冇得睇。

經紀Mark非常敬業樂業，他不厭其煩，逐一聯絡不同地產舖的行家，盡量為傻貓搵盤。

昨天睇咗好幾個盤，都係貴、細。不過交通便利、間隔實用。
如果大家有需要搵樓，我都會大力推薦佢。
這2年，佢已經幫傻貓買咗２層樓，仲搵到好好的租客。
昨晚傻貓都推介咗佢，畀另一位在facebook遇到的準賣家。

超細但樓齡新的金國，做Airbnb應該幾受歡迎，但自住就......

最鍾意的：鴻都

較便宜但車聲較大的嘉怡：

油尖旺的470-500上車盤，這幾個算比較好了。可惜一哥不喜歡。

另外，銀行收緊了按揭，經常估唔到價，而且無視一哥的bonus, 只憑底薪計算壓測。

連租約的樓盤，通常叫價較低。不過，銀行最多只能做5成按揭，首期所需資金大增。

傻貓只能繼續搵樓，並將搜尋範圍，由旺角、太子、荃灣，擴闊至較低水的區域，例如：長沙灣、深水埗、葵涌。

茶記小妹：廚房大佬

「其實大家都係打一份工。我覺得，冇必要擺款或者指點人哋做事。一齊夾手夾腳，做好件事，仲開心。」曾任五間茶記的總廚，一哥的管理技巧，簡而言之：齊上齊落。

之前飲食業鬧人才荒。可是，即使外面的食肆，甚至公司本身在觀塘的分店，高薪挖角，一哥的所有同事，都無動於衷。有同事無懼舟車勞頓，每天來回屯門和太子，因為好上司，確實難求。

一哥外表纖瘦，略金的短髮搭配愛笑的眼睛和溫柔的語調，絲毫不像傻貓印象中的「廚房佬」。

「讀完書，要幫家人還債，出來做廚房，一做就好幾年了。」從容自若的一哥，談起當初入行，由新人開始，逐步學習，慢慢累積經驗。

「以前我講嘢好細聲，畀大佬話。做窗口位，要同樓面、廚房同事溝通。慢慢練習，講嘢慢慢大聲咗。」平日親切的他，突然靦腆，挺像小孩子。

一哥習慣提早近一小時上班，即使十號風球卸下的第二天，交通混亂，他都準時上班。下屬臨時請假，他總是義不容辭頂更。他能夠獨自負責兩三個崗位，有條不紊地完成工作。每樣食材所需的烹調時間，他都瞭如指掌。

樓面寫錯訂單，甚至寫漏單，他每次只會以事論事：「而家客人要咩？我哋整咗先。」茶記的喧囂、訓導的急躁，剛好反襯出一哥的沉穩。

入職多年，一哥最難忘在寶琳工作的經歷。那年他三十出頭，公司指派他去做一哥。茶記的師傅，年少氣盛，動輒拳頭相見。一哥憑著他的親和力、無限關懷，終於收服了他們。假以時日，廚房各人都能暢順工作，不需他提點。提起這件往事，一哥滿足地微笑。

一哥和同事的相處方式，著重對等和尊重，往往站在同事角度思考，極少發脾氣大吵大罵。新同事到任，調亂了食材位置，一哥撥亂反正後，沒有責備他，只是提醒他不可以要求全部同事，遷就他一個人的辦事方式。

茶記工作時間長。一哥會留意人流，人客稀疏時，安排同事先吃飯，不用捱肚餓。訂單不多時，同事可以打機可以上網；工作繁忙時，大家又會乖乖的專心工作。而無論工作多繁忙，他彷彿後腦多長了一雙眼睛，總是能夠適時提點下屬：「做完張單，先打機啦。」

謝謝廚房一哥，帶給傻貓嶄新的工作經驗。

一哥月供 (第4期)

日期	總數量	平均買入價	股價	盈富總價值
5/14/2020	231	HK$24.95	24.00	HK$5,544.00
日期	總數量	平均買入價	股價	友邦總價值
5/14/2020	80	HK$73.56	67.15	HK$5,372.00

2020 Fu's Financial Portfolio （月供盈富、友邦）
	盈富				友邦
	月供金額	數量			月供金額	數量
Feb-20	HK$1,500	53		Feb-20	HK$1,500	18
Mar-20	HK$1,500	57		Mar-20	HK$1,500	20
Apr-20	HK$1,500	60		Apr-20	HK$1,500	21
May-20	HK$1,500	61		May-20	HK$1,500	21
總計	HK$6,000	231		總計	HK$6,000	80

肥師奶月供 (第4期)

日期	總數量	平均買入價	股價	中電總價值
5/14/2020	24	HK$82.08	$79.50	HK$1,908.00
日期	總數量	平均買入價	股價	港交所總價值
5/14/2020	12	HK$257.45	249.60	HK$2,995.20

2020 Mom's Financial Portfolio （月供中電、港交所）
	中電				港交所
	月供金額	數量			月供金額	數量
Feb-20	HK$500	6		Feb-20	HK$1,000	3
Mar-20	HK$500	6		Mar-20	HK$1,000	3
Apr-20	HK$500	6		Apr-20	HK$1,000	3
May-20	HK$500	6		May-20	HK$1,000	3
總計	HK$2,000	24		總計	HK$4,000	12

租樓? 買樓? -- 問親人借錢: 擬定貸款同意書

日程表
4月27日
租客要求減租，傻貓答應了。
傻貓要求減租，業主拒絕了。

4月28日
中銀初步估價:
物業1估值480萬，可加按50萬。
物業2樓齡大、已供年期短，不能加按。

5月7日
聯絡地產經紀Mark，表達買樓意願。

妹妹想1拆2，月薪7萬幾，層樓1筆過現金購入。姨甥都長大了，想住大些、交通方便些。
中銀拒絕妹妹加按申請，原因:
妹妹做美容業、村屋難估價。

5月8日
重新檢視財政現況。
再次聯絡中銀經理，她知道傻貓辭去教席、轉做補習後，推說工作繁忙，下星期才回覆。
傻貓相信，加按此路不通。

5月9日
Mark計好數，提議傻貓買517萬以下嘅物業。

5月10日
與男朋友商量好，決定未來居所要求:
荃灣線
平地電梯
近地鐵(10分鐘腳程)
唔要多車馬路
唔要西斜樓
2房(冇/短走廊)
客廳光猛、厠所有窗
可寵優先

5月11日
Mark逐間銀行問價，了解加按的按揭金額、利率、年期、現金回贈。
大部分銀行已收緊樓按，利率升至2.75%, 只有東亞提供2.5厘、高成數現金回贈。
花旗只揀高收入客戶，利率雖低至2.5%，不會借錢給我。

5月12日
Mark轉述銀行結論: 傻貓冇穩定月薪，無法加按。
傻貓會分段沽出大部分股票，套現。
傻貓提議以2.75厘，向妹妹借60萬現金。妹妹同意。

男朋友表示:
如果這是自住樓，傻貓畀首期，他負責供樓。
為避雙辣招，男朋友會單名做業主。
他有穩定工作，可上會做按揭、首次置業。
貓有考慮過先結婚，轉贈物業畀佢。甩名後，再用首置買另一層。不過既然冇正職，根本借唔到錢，就唔駛諗。

傻貓其實都擔心：
他已離婚2次，現時一起拍拖才1年左右。
情人眼裡出西施又好，乜都好。佢真係靚仔。做廚房，煮嘢好好食，唔會餓死貓。溫文、有禮，中年但冇肚腩，一口氣由飛鵝山一號攻頂，面不紅氣不喘，體能超好。如果佢走佬，150萬儲蓄冇咗，算。2年就賺返啦。但問妹妹借嘅60萬，點算？
佢待人處事好好，但熱愛玩牛熊證。呢種刺激感，我好明白。要斷，唔係講咁易。何況，有賭未為輸。賭博有時反而帶嚟生命中的一絲希望。相比傻貓幾十萬咁賭，佢只係幾千、萬幾蚊咁玩。爆煲風險唔算高。
煙酒係佢生活一部份，如果佢有事，傻貓係咪要瞓街喇？
不過面對雙辣招，與其蝕100萬畀政府，仲要冇得上會，咁不如搏一鋪啦。

5月13日
草擬好私人貸款同意書。5月28日起息。

感想:
自僱好難借錢。村屋好難加按。
妹妹、傻貓，收入都唔低，但和銀行交手，感覺自己係零。
妹妹一炮過用現金全付買樓，700呎又大，環境清幽。以前覺得好勁，但是銀行眼中，村屋唔值錢。估值$490萬，只可按$50萬。
妹妹擁有幸福家庭，但銀行認為: 妹夫$24000月薪，無法供樓，不能承造按揭。

辦法總比困難多。 
傻貓唔買住，續租/搬回自置單位，亦可。
補習社學生人數回升，再多儲1年才全資買樓，又可以。
反而要留意想賺快錢的心，不要再因此輸光首期。

茶記小妹：普通話不普通

臨收市，兩位客人入座。

面對外藉人士，貓貓毫不猶豫上前招待😃："Good evening, Sir. What can I get for you ?"
外國人：“Guten Abend. Ich will......” （你好，我想要……）

竟然係德文😅。
傻貓只懂簡單德語：“ Entschuldigung, ich spreche kein Deutsch, sprechen Sie Englisch?” （不好意思，我不懂說德語，你可以說英語嗎？）
外國人：「我們想隨便吃一些東西。有甚麼推介嗎？」
他流利的普通話，嚇死貓。

貓循例介紹晚餐。糟糕！焗薯菜的普通話是啥？
貓的三腳貓普通話，普通到外國人莞爾。最後他用簡單英語點菜。

貓鬆一口氣，轉向他對面的朋友微笑。 「小姐，我只想吃麵包。我要……」
又普通話？😔貓聽不懂。
幸好餐單上，每款食物、飲品都有編號。

服務業，兩文三語，原來是必須的。普通話，絕不普通。 

茶記小妹：佢呃我

初次見面嘅網友食飯。

男：「你真係喺茶記做？」
貓：「著埋制服，你覺得呢？」

男人長嗟短嘆：「唉～呢一年我真係好慘~爸爸走咗，架車撞爛晒，電話都壞埋~仲畀人呃咗百幾萬~」
貓愕然：「百幾萬？」稍頓：「倫敦金定仙股毫股呀？唔係比特幣啩？」

男：「妳點知㗎？」跟手拎手機開WeChat: 一大堆成交記錄嘅cap圖，仲有銀行及證券行嘅日結單、月結單。
貓略微看一眼：「你知道共享同綠領係咩公司？」
男：「唔知㗎~佢哋話賺緊嘅~今日買，聽日賣，就賺到幾萬蚊。」

貓：「佢哋？」
男：「係咯~我對人咁好，成日去深水埗、大角咀派飯，冬天派粥同腸粉。估唔到仲成日畀人呃。」
貓：「成日？」
男：「係呀～之前有2個大陸女仔，叫我買細價股，開頭贏幾千蚊㗎，點知之後幾隻，一入就跌。有個話畀返錢我㗎，但到而家，都未入返畀我。」

貓冇佢咁好氣：「你覺得佢真係會入錢畀你？佢收佣㗎。」
男：「我都估到啦。大陸人信唔過。唉～點知香港男人都呃我。」

貓：「係？點呃㗎？」
男再攞WeChat通話畀貓睇：「佢叫我開戶口買黃金咯。我開頭真係賺㗎。每次賺200, 300美金。點知最近，一蝕就萬六蚊，美金喎。已經蝕咗10萬港銀喇。唯有等賺返，先算啦。」

貓：「買股票，你唔知公司做咩業務，都攞140萬買共享，75萬買綠領？買之前，你有冇做基本分析？佢哋嘅RSI, 近幾年嘅損益表，你有冇睇過？」
「買黃金，你唔知道Donald Trump而家玩保護主義，行強美元政策？黃金冇運行㗎，小心輸死你。」
男執迷不悟：「我唔貪心㗎，只要賺返我蝕咗嘅百幾萬，我就唔會再買。」

貓：「你呢d係賭仔性格。你輸得百幾萬，即係仲有最少百幾二百萬資金。你再追，好大機會蝕埋。自己諗啦。」

貓繼續：「你阿爸走咗，你仲有個80幾歲嘅阿媽。你住公屋，租金唔多。但錢係一分一毫，好辛苦咁賺返嚟㗎。唔好對自己咁殘忍啦。」

男：「你點知我咁多嘢㗎？我哋第一次見咋喎，我都冇講。」
貓失笑：「唔駛人講㗎~你嘅證券日結單，有地址。通話記錄，你叫個北妹唔好呃你，因為你有個80幾歲嘅阿媽要照顧，蝕唔起。」
男：「半秒就睇咗咁多？」
貓：「我唔打算呃你：我讀過速讀法。希望你唔好再畀人呃喇。我做嘢喇。」

今晚貓可能講多咗，但真心希望他醒醒。

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後記
真係一個奇怪的人
佢開頭想炫富，話架7人車，落地幾日😅，份工又4萬幾人工🤔
同時，佢好享受做受害者，不斷分享被騙經歷。

我好乖咁聽咗佢好多被騙經歷。呢度只寫咗2個：細價股和黃金。
叫佢正經上股票班，搞清楚投資概念，學睇年報、基本分析。
佢話：我信呢個世界，唔係個個壞人，總有人畀真貼士我。
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ＰＳ
傻貓仲有本＜＜快速記憶法＞＞，華龍寶編著嘅。
唔介意睇二手書嘅，可約荃灣站取。免費。
(書已送出)

茶記小妹：求你返屋企

有對男女坐咗好耐。

男：「求吓妳啦！返屋企啦！」
女：「第二次喇。可以信你幾多次？」
男啜泣：「我應承妳：冇下次！」
偷食斷正？

女：「嗰d係我嘅朋友、我屋企人嚟㗎~你偷拍佢哋沖涼之前，冇諗過後果？」
男：「我delete晒d 片㗎喇~我應承妳：我以後唔會再偷拍~再偷拍，我斬咗自己隻手落嚟！」
好血腥咁。

女似乎心軟：「如果一齊返，之後呢？」
男：「我可以辭咗份工，喺屋企煮飯做家務湊仔。」
女沉默。

男補飛：「妳唔鍾意做家務，我會做晒佢，妳以後都唔駛做家務。」
女低頭篤檸檬：「你想我養你。」
男據理力爭：「妳份糧夠養成頭家啦。如果要生細路，都要有人照顧㗎。」

女拎起張單：「我請埋你呢餐啦。Bye bye.」
男攞串鎖匙出嚟：「妳收返抽鎖匙啦～妳隨時返嚟都得㗎~」
女推開男隻手，起身離開。

20200503 理財重讀生倉儲

Stock Value:		$1,389,261.09
Gain/ Lose:		-$249,577.23

變動:

1. 沽清iQIYI, 賺$$2542.8

2. 買咗30 股 VTI @ $144.26

3. 買咗7 股 CRM @ $162.56
4. 買咗 1000 股 恒地 @$30.6

5. 月供 $8500 盈富

概況:

盈富基金

舊生租客要求停供2800. 佢只係供咗2個月, 月供金額只有$500.
傻貓用現金換返佢嘅39股 2800. 自己繼續月供盈富。

本港武漢肺炎的確診人數, 持續為0. 補習社業務開始重回正軌。
2月情況最差, 月入只有$16080.
4月，習慣視像上課後，收入改善。

男朋友免租3個月，傻貓樂於被包養。
如果疫情減弱，復課在望，預計8月底，就儲夠第3層樓的首期。呢層自住樓，要嚟同男朋友二人世界。已聯絡銀行，傻貓其中一間物業，能夠加按出50萬。這段時間，會做好男朋友的入息證明。傻貓會盡量做大做好個餅，咁到時就唔止睇450萬的樓，可以買大d 、景觀好d、配套好d, 交通又方便嘅單位。

繼續每朝跑步、做瑜伽，備課、學日文; 下午補習; 晚上練琴、遛狗。

繼續留意QQQ, VOO, VTI, 亦發現好多幾吸引的大隻美股。

VTI

買入前,傻貓相當困惑: VTI, SPY, VOO都差不多,好難揀喔。
做咗資料蒐集，才知道VTI　追蹤的是全美國市場的指數，包括3000間美國大中小及微型公司的表現。
10大持股分別是: MSFT, APPL, AMZN, FB, GOOG, BRK.B, JNJ, V, PG

既然買ETF係為咗分散投資，咁就唔考慮追蹤標普500的VOO，以及成立已久、流動性較低、買賣差價較闊的SPY。

參考資料:
1. VTI ETF分析介紹
2. VTI定期定額投入的績效分析
3. ETF買下全世界：投資美國股市的三支ETF：VTI、VOO、SPY到底差在哪？
4. Morning Star: VTI


CRM (Salesforce) 
專責管理雲客戶與企業的關係，是企業應用程序行業龍頭。
重點：企業垂直市場的特定需求，包括電信。
上年收購咗BI tools 
有些大企業用緊tableau ／velocity (Qlikview)
今年收購咗雲服務商 Vlocity 

這類股票，傻貓唔係好明，只以小注買入。
期間會繼續留意科技股、提供雲服務的上市公司資訊。

2018年初買入的騰訊，止蝕多次後，至今已蝕14萬幾, 仍佔倉15%, 作為警惕。
不要與股票談情。該斬就斬。
買入價非常重要，高追只會做蟹。
低位沒有最低，只有更低。溝貨，都要睇情況。

繼續持有6600股 香港電訊, 5G係大趨勢，對佢有利冇弊。現時佢係倉內表現最好的股票。